In deze blogreeks bespreken we een aantal moeilijke notaristermen. De notaris gebruikt deze niet voor niets: de betekenis van deze woorden ligt vast, zodat naderhand geen discussie kan ontstaan. In deze blog zullen we uitleggen wat met de term ‘sleutelverklaring’ wordt bedoeld.
In de meeste gevallen krijgt de koper na het ondertekenen van de leveringsakte bij de notaris de sleutel van de woning. Soms komt het echter voor dat de koper van de woning de sleutel al krijgt voordat de woning officieel is overgedragen bij de notaris. In dit geval wordt er vaak een sleutelverklaring opgesteld. Hieronder lees je wat een sleutelverklaring precies inhoudt en waar je rekening mee moet houden.
Wat houdt een sleutelverklaring in?
Wanneer de woning al leeg staat en de verkoper al is verhuisd, komt het soms voor dat de koper de woning al eerder in gebruik neemt. De koper wil bijvoorbeeld al spullen verhuizen of de woning verven voordat de woning officieel in eigendom is overgedragen bij de notaris. In dit geval kan er een sleutelverklaring opgesteld worden waarin wordt afgesproken dat de koper al voor het ondertekenen van de akte van levering de beschikking krijgt over de woning. De koper krijgt alvast de sleutel.
Wat staat in de sleutelverklaring?
Enkele aandachtspunten, die belangrijk zijn om mee te nemen in de sleutelverklaring, zijn:
- Toegestaan gebruik: wat is toegestaan om te doen in de woning (schilderen, behangen, klein onderhoud, vloer leggen etc.).
- Lasten van de woning: op de dag dat de koper de sleutel krijgt, komen de lasten van de woning voor de rekening van de koper. Denk hierbij aan gas, water, elektriciteit en eigenaarslasten.
- De aansprakelijkheid: de aansprakelijkheid voor eventuele schade die ontstaat in de periode tussen de sleuteloverdracht en de ondertekening van de akte van levering (zoals brand- en opstalschade).
- Inspectie van de woning: de woning moet al een laatste inspectie hebben gehad voor de sleuteloverdracht. Zo wordt gekeken of de woning in dezelfde staat wordt achtergelaten als hoe dit is afgesproken in de koopovereenkomst.
- Vergoeding: er kan afgesproken worden dat er een vergoeding betaald wordt voor het eerste gebruik van de woning. Let wel op dat het risico bestaat dat dit als huurovereenkomst wordt gezien. Hierdoor kan de woning en de hypotheekschuld bij de verkoper voor de inkomstenbelasting van box 1 naar box 3 verhuizen. Dit betekent dat er dan bijvoorbeeld geen recht op hypotheekrenteaftrek bestaat.
- Hypotheekverstrekker: de hypotheekverstrekker van de verkoper kan er bezwaar tegen hebben dat de woning niet meer door de eigenaar maar door een “vreemde” (de koper) wordt bewoond/gebruikt.
- Overdrachtsbelasting: de sleutelverklaring kan door de belastingdienst gezien worden als een economische overdracht, die op dat moment verschuldigdheid van overdrachtsbelasting tot gevolg kan hebben.
Opstellen sleutelverklaring
Het is verstandig om je goed te laten adviseren voordat je een sleutelverklaring ondertekent. Het is aan te raden om de sleutelverklaring op te laten stellen door een makelaar of notaris.