Voordat appartementen verkocht kunnen worden, moet er eerst een splitsingsakte worden opgesteld. Een splitsingsakte is een door een notaris opgesteld document. Met deze akte wordt een gebouw gesplitst in appartementsrechten. In deze blog lichten we toe wat een splitsingsakte precies inhoudt.
Verhuur of verkoop
Er is een verschil tussen het verhuren en verkopen van appartementen binnen een gebouw. Als een eigenaar appartementen wil verhuren, hoeft de splitsing van het gebouw niet juridisch vastgelegd te worden. Het plaatsen van tussenwanden is in dit geval genoeg om de appartementen te kunnen verhuren.
Bij de verkoop van appartementen is dit anders. Er moeten dan rechten gecreëerd worden die overdraagbaar zijn; kopers hebben bijvoorbeeld een juridisch eigendomsrecht nodig om een hypothecaire geldlening te kunnen aangaan. Deze eigendomsrechten heten appartementsrechten en worden vastgelegd in de splitsingsakte.
Splitsingsakte
Een splitsingsakte moet de volgende onderdelen bevatten:
- Een omschrijving van het gebouw;
- Een omschrijving van de appartementsrechten, die de gemeenschappelijke en privégedeeltes van het gebouw vaststellen. Hier hoort ook een splitsingstekening bij, waarop deze zaken staan aangegeven. De splitsingsakte en –tekening worden ingeschreven de Openbare Register van het kadaster, waardoor er altijd duidelijkheid is over de grootte van appartementsrechten en bijvoorbeeld het onderhoud van en in gemeenschappelijke delen;
- Een omschrijving van het aandeel dat ieder appartementsrecht heeft in het gehele gebouw, de zogenaamde breukdelen. De oppervlakte van een appartementsrecht dient meestal als basis. De breukdelen geven de eigendomsverhouding aan tussen de verschillende appartementsrechten en vaak ook hoeveel stemmen elke appartementsgerechtigde in een vergadering heeft;
- Een omschrijving van het splitsingsreglement. In het splitsingsreglement staan onder meer de rechten en de verplichtingen van de appartementseigenaars en regels voor het nemen van besluiten. Er kan verwezen worden naar een standaardreglement, maar in de akte van splitsing kunnen daarop ook aanvullingen of wijzigingen worden aangebracht;
- De oprichting van een Vereniging van Eigenaars, waarvan elke appartementseigenaar automatisch lid is. Een VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren en beheert de gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw.
Zaken die niet of gedeeltelijk in een splitsingsakte zijn opgenomen mag de Vereniging van Eigenaren zelf regelen. Dit kan bijvoorbeeld een huishoudelijk reglement zijn, waar vaak dingen in staan als regels omtrent het houden van huisdieren of geluidsdemping door vloerbedekking. Indien gewenst kunnen ze regels natuurlijk ook in de splitsingsakte worden opgenomen.
Samengevat, een splitsingsakte is erg belangrijk binnen een gebouw dat bestaat uit appartementsrechten. Alle rechten en plichten worden hierin vastgelegd. Voordat je een appartement koopt is het daarom ook erg belangrijk om de splitsingsakte door te nemen en/of daarover inlichtingen in de winnen.